Pravna osoba čiji je primarni cilj zaštita suvlasničkih prava u višestambenim odnosno u poslovno-stambenim zgradama koje se nalaze u sustavu etažnog vlasništva. 

Institut zajednice suvlasnika uveden je Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada, Nar. nov. br. 152/24 te predstavlja novi oblik pravne osobe čiji je primarni cilj zaštita suvlasničkih prava u višestambenim odnosno u poslovno-stambenim zgradama koje se nalaze u sustavu etažnog vlasništva. Institut zajednice suvlasnika je uveden zbog činjenice da zajedničke dijelove nekretnine nije moguće održavati individualnom aktivnošću pojedinih vlasnika ili aktivnošću države. Zakon zajednici suvlasnika stoga priznaje ograničenu pravnu sposobnost, primarno funkcionalnog karaktera, koja je nužna za upravljanje i održavanje zajedničkih dijelova nekretnine te za upravljanje sredstvima položenima na račun na koji se uplaćuje zajednička pričuva. Iako njena pravna osobnost nije potpuna, dostatna je za ostvarenje ciljeva zajedničkog održavanja i zaštite imovinskih interesa suvlasnika.

Nastanak zajednice suvlasnika

Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade a zajednica nastaje po sili zakona samim postojanjem više samostalnih uporabnih cjelina u istoj zgradi. Odnosno, za njen nastanak nije potrebna registracija niti osnivački akt, čime se razlikuje od ostalih privatnopravnih osoba koje nastaju konstitutivnim pravnim aktima (npr. trgovačka društva). Zakonsko priznanje pravne sposobnosti zajednici suvlasnika ima funkcionalno ograničen karakter te zajednica suvlasnika može poduzimati pravne radnje isključivo u svrhu održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, upravljanja zgradom i organiziranja redovitog poslovanja te zastupanja zajedničkih interesa prema trećima. Zajednica suvlasnika stječe pravnu osobnost danom upisa u Registar zajednica suvlasnika te je gubi danom brisanja. Zahtjev za upis u Registar zajednica suvlasnika podnosi nadležnom katastarskom uredu upravitelj zgrade.

Međuvlasničkim ugovorom se uređuju prava, obveze i međusobni odnosi suvlasnika te ujedno funkcionira kao interni statut suvlasničke zajednice. Njime se definira pored ostalog; način upravljanja, raspodjela troškova, način donošenja odluka, korištenje zajedničkih dijelova, ovlasti predstavnika i upravitelja te drugo. Međuvlasnički ugovor smatra se sklopljenim kada ga potpiše natpolovična većina suvlasnika, a odluke koje proizlaze iz međuvlasničkog ugovora obvezuju sve suvlasnike.

Funkcioniranje

Predstavnik suvlasnika je izvršno tijelo zajednice suvlasnika. Predstavnik suvlasnika može biti poslovno sposobna fizička osoba koja je jedan od suvlasnika (ili bračni ili izvanbračni drug ili životni partner ili neformalan životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi), izabran natpolovičnom većinom glasova suvlasnika. Predstavnik zastupa suvlasnike prema trećim osobama u svezi s upravljanjem i održavanjem zgrade, saziva i vodi sastanke, koordinira i dogovara s upraviteljem zgrade izradu i provedbu godišnjeg i višegodišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova zgrade, komunicira sa upraviteljem zgrade te nadzire ispunjavanje obveza upravitelja zgrade te obavlja druge poslove. Ujedno treba naglasiti da predstavnik suvlasnika ne odgovara za odluke suvlasnika. Upravitelj zgrade je pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama koja upravlja zgradom u ime i za račun suvlasnika. Naime u većini zgrada je zbog složenosti tehničkih, pravnih, financijskih i drugih pitanja upravljanje teško provedivo bez profesionalne osobe koja raspolaže određenim kompetencijama.

Zajednica suvlasnika nema ovlasti izvan svoje primarne funkcije, odnosno ne može steći nekretnine izvan zgrade radi ulaganja, niti obavljati gospodarsku djelatnost. Razlozi za prestanak postojanja zajednice suvlasnika su smanjenje ukupnog broja suvlasnika na jednog vlasnika ili pripajanje drugoj zajednici suvlasnika.

22.11.2025.