Ugovorom o zakupu obvezuje se zakupodavac predati zakupniku određenu stvar na korištenje, a ovaj se obvezuje plaćati mu za to određenu zakupninu. Zakup je konsenzualni, dvostrano obvezni i naplatni ugovor te ujedno kauzalni posao.

 

 

Pojam ugovora o zakupu

(eng. lease agreement) Prema ZOO ugovorom o zakupu obvezuje se zakupodavac predati zakupniku određenu stvar na korištenje, a ovaj se obvezuje plaćati mu za to određenu zakupninu. Zakup je konsenzualni, dvostrano obvezni i naplatni ugovor te ujedno kauzalni posao čija je svrha korištenje tuđe stvari. Prema navedenoj svrsi ugovor o zakupu se razlikuje od ugovora o najmu čija svrha nije korištenje tuđe stvari već uporaba tuđe stvari. Korištenje stvari je šire od pojma uporabe, jer pored prava na uporabu stvari daje i pravo na crpljenje plodova od stvari.

 

ZOO sadrži opća pravila o zakupu koja se neće primjenjivati na zakupe uređene posebnim zakonom, osim podredno. Tako je primjerice zakup poslovnog prostora uređen Zakonom o zakupu poslovnog prostora, zakup broda Pomorskim zakonikom itd. Isto tako, premda je prema ZOO zakup neformalan ugovor, posebni propisi mogu zahtijevati i poseban oblik ugovora o zakupu. Tako će na primjer ugovor o zakupu poslovnog prostora morati biti sklopljen u pisanom obliku da bi bio valjan.

 

Obveze zakupodavca

Zakupodavac je prije svega dužan predati zakupniku zakupljenu stvar u ispravnom stanju, zajedno s njenim pripadcima (pripadak ili pertinencija je pokretna stvar koju je njezin vlasnik namijenio da kao sporedna stvar trajno služi svrsi neke glavne stvari). Isto tako, on je dužan zakupljenu stvar održavati u ispravnom stanju za vrijeme trajanja zakupa, te obavljati potrebne popravke na stvari.  Ukoliko je zakupnik imao kakve troškove vezane uz uzdržavanje stvari, zakupodavac mu ih je dužan nadoknaditi. Zakupodavac ne može bez pristanka zakupnika za vrijeme trajanja zakupa činiti izmjene na stvari, ukoliko bi to ometalo korištenje. Zakupodavac odgovara zakupniku za materijalne nedostatke stvari, i to bez obzira da li je za njih znao ako ti nedostaci smetaju korištenju stvari, osim ako su ti nedostaci u trenutku sklapanja ugovora bili poznati zakupniku ili mu nisu mogli ostati nepoznati. Ako predmet zakupa ima nedostatak koji se ne može otkloniti, zakupnik je ovlašten, po svom izboru raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje zakupnine. Zakupodavac također snosi i odgovornost za pravne nedostatke stvari.

 

Obveze zakupnika

U pogledu obveza zakupnika, ZOO propisuje da je zakupnik dužan koristiti stvar kao dobar gospodarstvenik, odnosno dobar domaćin na način kako je to određeno ugovorom ili namjenom stvari. Ako zakupnik koristi stvar suprotno ugovoru ili njezinoj namjeni  odgovara za štetu koja bi tako nastala. U tom slučaju zakupodavac ga može opomenuti, a ogluši li se zakupnik na opomenu, zakupodavac može otkazati ugovor bez otkaznog roka. Druga je zakupnikova obveza plaćanje zakupnine u rokovima koji su određeni ugovorom, zakonom ili običajem. Ako zakupnik ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana od poziva zakupodavca, ovaj može otkazati ugovor. Nakon prestanka zakupa, zakupnik je dužan vratiti neoštećenu stvar zakupniku u stanju u kojem je predana u zakup. Zakupnik po isteku zakupa može odnijeti dodatke na stvari koje je on napravio, ako se oni mogu odvojiti bez njezina oštećenja, ali ih zakupodavac može zadržati ako nadoknadi njihovu vrijednost u vrijeme vraćanja.

 

Prestanak zakupa

Zakup prestaje protekom vremena ili otkazom. Ukoliko je ugovor o zakupu sklopljen na određeno vrijeme, prestaje protekom toga vremena. Isto vrijedi kada je u nedostatku manifestacije pravne volje ugovaratelja, trajanje zakupa određeno zakonom. No ako nakon proteka vremena na koje je ugovor sklopljen, zakupnik nastavi koristiti stvar, a zakupodavac se tome ne usprotivi, smatra se da je sklopljen novi ugovor o zakupu pod istim uvjetima kao i prethodni. Zakup na neodređeno vrijeme prestaje otkazom, koji uz poštivanje otkaznog roka može dati svaka ugovorna strana bez navođenja razloga, osim u nevrijeme. Ukoliko otkazni rok nije uređen ugovorom ili zakonom ili  običajem on iznosi osam dana. Bez obzira na trajanje zakupa, isti će prestati po sili zakona bude li zakupljena stvar uništena zbog događaja više sile. Smrt zakupodavca ili zakupnika ne povlači za sobom prestanak ugovora o zakupu, osim ako  nije ugovoreno suprotno.

 

 

27.6.2016.